小编为你解析购房全套攻略 带你省心带你飞

房子虐我千百遍，我待房子如初恋！

　　对于绝大部分人来说，买房都是新手。小编为你解析购房全套攻略购买商品房的流程解析，告诉你买房应该准备些什么！

　　前不久，湖北省会城市武汉多次政策出台：提高首付比例，加强限购限贷力度，使得不少在汉买房安家梦破碎。咱们黄梅暂无限购政策，只是多次买房的首付比例和利率会有所调整。当然也要看你的银行存款咯~

　　

　　小编把买房分成了7个流程

　　找房→看房→合同→贷款→收房→房产证→落户

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步骤①找房

　　找房需要考虑的要素：价位、地段、户型等

　　一、价位：考虑到你的承受能力，定下合理的房屋总价范围。

　　1.预备首付多少。

　　2.每个月最多能承受多少的月供。

　　3.预留部分钱用来超支。

　　4.计划一下买房和装修中间有多少时间，没有足够的时间存钱的话，那就还要预留一部分装修的钱。

　　二、地段：最好不要固定在一个地段(要变换思路，在同等价位内将各地段反复比较)

　　1.交通：公交站出行是否方便，如果有车，也要考虑好楼盘周边的交通状况;

　　2.教育：有孩子的，不能忽视孩子就学问题，孩子的教育不容小觑。当然仙桃也不大，学校都是划分区域的，没必要担心小孩没有学上，只是方不方便罢了;

　　3.配套：商业、医疗、生活设施等配齐全且距离适中，买东西有超市，看病有医院，银行等也不可或缺少。(在这里也要说明一点，由于仙桃部分位置处于发展中，小区周边设施有待健全，需在合理的时间内完成。)

　　三、户型：根据你的需求以及家庭成员结构，来选择适合的房型

　　直接打开黄梅房网——楼盘大全   http://www.hmfxw.com/house/

　

　　锁定好楼盘后！看房的队伍班子就要走起喏！

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　步骤②看房

　　看房事先咱们就在网上查询好信息了，但是实际情况跟网上的还是有很大的出入的，所以看房就是很关键的一步！如果还是对黄梅楼市不熟悉，叫上小编陪购，和你一起出发~

　　1.我们看房该看什么？注意什么？

　　查看五证二书

　　1) 国有土地使用证

　　2) 建设工程规划许可证

　　3)建筑工程用地规划许可证

　　4) 建设工程施工许可证

　　5) 商品房预售许可证

　　可以在房产局官网查看，一般楼盘也会将证书摆放在售楼部。

　　“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二书是后期交房的时候要用到的。

　　2.看户型

　　(一)拿到一张户型图，首先要清楚方向

　　(二)承重墙

　　(三)看户型图一定不能忽视注解

　　(四)户型图上的符号

　　什么样的户型好？

　　三个基本要点就是户型方正、南北通透、干湿分区。 (注：很多户型卫生间没有窗子，就是暗卫)

　　3.问价格

　　黄梅房网公布的是房子的均价，这个时候你就要问一下你意向的楼层，价格是多少？房源紧俏的楼盘楼层选择不多，就要个人意愿了。

　　4·看样板间

　　样板间是开发商下大工夫精雕细琢的产物，利用灯光等装饰产生的效果给消费者营造的空间，仅作参考，不要太受误导。

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　步骤③合同

　　在签合同之前，小编可没忘了还有认购这一重要环节！我们选好楼盘选好户型，接下来就是认购了。小编认为认购包括认筹和下定。一张简单图片，大家可以更清楚的明白！

　　

　　认筹，是开盘前的行为。也就是在房子的价格都还没出来之前，买预约一个选房的名额。认筹金是可以退的，所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣，还是参加一下认筹，这样就会有优先选房的资格。

　　下定，是在开盘以后的行为。这个时候房子价格已经出来，你也选定了具体的房号，也就是相当于是这个房子不出意外就是你的了。一般来说下定以后，你不想买了的话，钱是不会退给你的。

　　定金是不会退的，订金是可以商讨退还的。

　　一般来说，从认购到正式签购房合同付首付，是5-7天的时间。

　　

　　这期间，我们应该准备好以下东西：

　　1. 首付款

　　2. 身份证原件

　　3. 户口本原件(集体户口需要户口单页的原件)

　　4. 结婚证(单身不需要)

　　5. 收入证明(这个往往置业顾问会给你准备好空白的格式，你只需要填了给单位盖章即可。)

　　6、近6个月的银行流水(收入要达到月供的2.5倍)

　　7. 公积金贷款除以上外，还需要提供夫妻双方无房证明和征信报告(异地公积金还需要准备缴存证明和缴存流水两种证明 )

　　可以要求置业顾问给你列表，一项项的去完成。

　

　　签约流程：资料核验→资格核查→网上签约→合同备案→产权登记等环节组成。

　　总的来说，购房合同都是标准文本。一个楼盘的合同补充条款都是差不多的，都是开发商的律师早就拟好的，会让你签5-6份合同。所以置业顾问们有时也很烦~

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　步骤④贷款

　　签合同和贷款基本需要同时期完成。所需要的材料最好一次性准备到位。贷款主要是分为：商业贷款、公积金贷款。(对于大部分买房的人群还是贷款的，当然你是土豪的话，这个环节直接是不需要的!)

　　一、购房贷款需要准备些什么？

　　1.购房合同

　　2.借款人及配偶身份证(二代身份证需复印正反两面)

　　3.借款人及配偶户口(户口本首页及有本人名字的单页均需提供，集体户口提供本人户口单页)

　　4.结婚证(单身不需要)

　　5.购房首付款发票

　　6.收入证明(已婚购房者提供夫妻双方的)

　　7.个人银行卡，存折明细(一般是近半年)

　　9.公积金贷款还需提供公积金卡

　　二、贷款流程

　　商业贷款：递交申请及材料→银行受理调查→银行核实审批→双方办理相关手续→银行发放贷款

　　公积金贷款：贷款预批→公积金管理中心审批→签订贷款合同→等贷款下来

　　最常见的等额本金跟等额本息的区别：

　　等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。

　　等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

　　对于大家来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息，相对来说更有规律，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。

　　在这里小编要重复一下，目前在武穴首次买住宅，商业贷款最低首付是20%，合作银行不同，部分楼盘可能会略有上调，首付比例大概是25%-30%左右，贷款五年以上利率均为4.9。二套房的话首付比例一般为30%，也是分合作银行，贷款利率会比原来上调10%左右。

　　如果单位给员工缴纳公积金就更好，利率仅3.25。公积金贷款以家庭为单位，是首次贷房的话，个人最高贷款额度为人民币20万元，如果是夫妻两人一起申请，合计不超过人民币40万元。但能否带到最高额度，取决于你的公积金账户余额和月缴存款，计算公式为：公积金的贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。且首套房首付比例不低于30%，二套房不低于50%，三套限贷。另外商业贷款可以转公积金贷款，但是目前武穴暂不支持组合贷款。

　　附：房贷利率和贷款公式

　　如果觉得算利率比较复杂，直接在黄梅房网用房贷计算器一算大致就出来了。http://www.hmfxw.com/tool/gfnl.html

　　至于如何界定自己是否属于首套房和二套房可以直接到房产局查一下就可以啦！

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　步骤⑤收房

　　交房前一般水电气已经安装到位。收房是购房者即将成为业主前的最后一道关卡，顺利完成收房，拿到钥匙，购房者就已经成为完全意义上的业主，从此拥有自己温馨的家。

　　最后的验收阶段，购房者可千万不能马虎大意，否则，等来的也许不是美好的新一天的开始，而是纠缠在与开发商或物业的纷争中。所以，准业主们，睁大双眼，打起精神，体验一次完整的收房之旅。

　　完整收房流程：

　　(1)开发商在收房前通过挂号信或媒体公告的形式通知你，告知具体收房的时间、地点及须准备的资料;(快到购房合同约定的交房时间的时候记得查收你的信件)

　　(2)楼房现场验收，开发商应出示“二书一表”原件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》；

　　(3)业主领取房屋钥匙，并由开发商委任的接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；

　　(4)验收完成后，业主按实际验收情况填写《住户验房交接表》，业主对验房如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为双方协商解决的书面依据；

　　(5)缴费。开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等；

　　(6)物业陪同业主对新房做综合性验收。有问题可提出整改要求，并签书面整改协议；

　　(7)领取钥匙门禁卡并签《住宅钥匙收到书》；

　　(8)与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据；

　　(9)签《入住交接单》，完成整个收房过程。

　　

     注意啦！！

　　收房时不要草率签字，因为一旦在《房屋交接验收单》上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，直至合格再签字收房。

　　验房攻略与技巧

　　1.土建工程

　　(1)墙面检查：有无超过国家规定范围的空鼓，有无明显裂缝，外墙是否有渗水现象，水泥砂浆强度是否达标，平整度，垂直度，是否做滴水线，踢脚线是否用水泥砂浆打底，外墙是否按国家环保要求做保温。

　　(2)地面检查：有无大面积空鼓、贯穿性裂缝、起砂现象，表面平整度，坡向是否正确等。

　　(3)天棚检查：有无明显裂缝，脱层，锈点，倾斜等。

　　2.门窗工程

　　(1)入户门：品牌规格是否与合同约定一致，门扇有无划痕、凹痕等破损现象，安装是否周正，门框填嵌密封是否到位，开启是否灵活、有无异响，锁具把手是否牢固，配件安装是否齐全如猫眼、装饰盖、锁孔片、防撞条等。

　　(2)窗户：窗扇密闭性、玻璃完好、密封胶、密封条、配件是否齐全如防脱落装置、防碰器，压条拼接，是否有排水孔，玻璃是否符合安全管理规定。

　　(3)门洞：门洞宽度是否达到规范要求。

　　3.给排水工程

　　(1)管道穿楼板是否设置套管，管道穿楼板处是否做好防水

　　(2)明设PVC下水管是否安装阻火圈或消防套管。安装是否牢固，管卡有无破损松动。

　　(3)是否安装存水弯，管道是否畅通。

　　4.电气工程：

　　(1)配电箱安装高度，牢固性，安全性，外观是否完整。

　　(2)回路设置是否合理，路数是否足够，有无漏电保护和接地保护。

　　(3)是否通电，接线是否正确，线径是否达标。

　　(4)室内安防系统是否与合同约定一致。

　　(5)弱电是否入户，室内点数是否与合同约定一致。

　　5.护栏：

　　(1)是否按设计规范安装护栏，安装是否牢固。

　　(2)护栏高度，栏杆间距，必须符合设计要求。是否采用防攀爬构造。

　　6.设计

　　(1)通风采光面积是否达到设计规范要求。

　　(2)空调孔是否开设，位置是否合理，有无组织性冷凝排水管。

　　(3)烟道是否开孔，有无排风孔位置。

　　(4)厨卫与客厅过道有无地面落差。

　　7.渗漏

　　有防水要求的地面、墙面是否做好防水，在卫生间做蓄水试验，厨房做泼水试验。

　　8.激光标线仪检测楼板平整度，测量房间净高。

　　核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　虽然看起来比较复杂，多叫些人一同陪去收房会好一些。另外还涉及到收费这一块：依购房合同按国家政策代收代缴

　　①契税：根据2016年最新的契税政策，缴费按照总房款来算。首套或者二套房，90平以下按1%征收;首套面积在90平以上，按1.5%征收;二套房面积在90平以上的，按照2%征收。商铺按总房款4%来收取。

　　

　　②公共维修基金：公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。还有就是只有新房才需要缴纳公共维修基金。

　　

　　③产权证印花：住宅5元/户、非住宅总房款5‰

　　④登记费：

　　住宅一次性付款80元/户

　　非住宅一次性付款：550元/户

　　住宅按揭付款：160元/户

　　非住宅按揭付款：1100元/户

　　⑤土地登记费：住宅500元/户 非住宅2000元/户

　　⑥房产证代办费：300元/户

　　⑦物业管理费(每个小区物业管理费略有不同，首次入住业主需一次性支付1年的费用)

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　步骤⑥不动产权证

　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我国目前全面启用的统一不动产登记簿证样式，包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等。

　　

　　据置业顾问介绍，一般交房之后售楼部会抽出一段时间来办理不动产权证，少则一个月多则一年多的时间。个别楼盘为节省人力，上缴资料要等后期开发后再一起办理不动产权证，所等待的时间可能更长。但是只要项目五证齐全，不动产权证一般是可以办下来的。办理不动产权证仅需缴纳证书工本费即可。如果实在不放心办证流程，可以持本人身份证，购房合同到政务服务中心国土局不动产登记窗口了解办证进度。

　　另外大家也可以在网上查询房产备案信息：登录黄梅市房地产信息网(http://221.233.160.230:83/More_xm.aspx)进入页面中间办公系统页面的“合同备案查询”，在“合同备案查询”里输入相关信息和密码即可，密码在签合同时由开发商告之。

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　步骤⑦落户

　　部分外地在黄梅买房也有需要落户的，这个比较麻烦，需要到当地居委会、公安局等地一一办理。

　　迁入原因：公民购房和自建房入户

　　办理部门: 迁入地户籍派出所

　　审批部门: 市公安局

　　办事流程：

　　1)、由申请人向入户地派出所提出申请并提供有关申报材料，填写《申请入户审批表》;

　　2)、派出所核实同意后在申请表中签署意见，并在网上报市公安局审批;

　　3)、市公安局根据审核材料在网上进行审批，并在网上反馈审批意见，审批通过的，批准签发《户口准迁证》;

　　4)、申请人持《户口准迁证》到迁出地户籍派出所办理《户口迁移证》;

　　5)、申请人持《户口准迁证》及迁出地户籍派出所开具的《户口迁移证》到迁入地户籍派出所办理落户手续。需准备材料：(依据迁入原因选定材料)

　　入户分类：

　　(1)对子女投靠父母、父母投靠子女、夫妻相互投靠的户口迁移，要求具备以下材料：①申请人房屋产权证明；②申请人、迁移人户口簿或户籍证明；③申请人、迁移人身份证；④结婚证或婚姻状况证明书；⑥责任区民警调查签字。其中申请人子女应未满18周岁，父亲应年满60周岁，母亲应年满55周岁。

　　(2)公民购房和自建房入户的，要求具备以下材料：①书面申请报告；②《房屋所有权证》或《土地使用证》件；③本人及随迁家属原户口所在地出具的户籍证明；④居民身份证；⑤村居委会的落户证明；⑥迁出村居委会的同意迁出证明。

　　(3)投资经商、办企业人员的户口迁移，要求具备以下材料：①书面申请报告；②营业执照；③验资证明；④本人及随迁家属原户口所在地出具的户籍证明；⑤居民身份证。

　　(4)干部、职工调动或招工招干户口迁移应具备下列材料：①组织人事、劳动等部门批准并出具的录用、招收、调动证明;②本人及随迁家属原户口所在地出具的户籍证明;③居民身份证;④居委会的落户证明。

　　(5)科技人才的户口迁移，应当具备以下材料：①书面申请报告，并由所在单位签署意见；②聘用合同书；③申请人《职称资格证书》或《资格等级证书》(由市级以上人事、劳动部门签发的证书)或荣誉称号、科研成果奖励证明》；④申请人及随同共同生活直系亲属户籍证明、家庭关系证明；⑤居民身份证。

　　[相关说明]

　　1、18周岁以上未婚子女也可投靠父母，申请时除原有证明材料外还应提供原户口所在地乡镇街民政部门出具的未婚证明。迁移人系市内的，由原户口所在地乡镇街民政部门出具未婚证明;迁移人系市外的，由原户口所在地县、市(区)一级民政部门出具未婚证明。

　　2、凡在我市城区、集镇购买或自建房屋的，凭《房屋产权证》可申请本人及直系亲属在城区、集镇入户，不受房屋面积的限制。