老司机手把手教你如何选好房！

       在现如今房价那么高的情况下，买房成为了一件很让消费者头疼的事情。对每个人来说购房都是人生中的一件大事！但如何选择一套合适的理想型住在宅呢？今天翰道谏小胖就当次老司机，带您一 一掌握这些选房的重要技巧。

　　第一步、了解房地产知识

       大多消费者进入售楼部一开口，置业顾问就可以判断您是第一次购房，因为您不懂房地产知识，那么置业顾问就可以很容易的把您引入到开发商设定好的一些“陷阱”之中。在置业顾问的一通“专业”介绍后您的注意力就会被分散的该楼盘的优势之中，往往很多楼盘的不足就会被忽视掉，这样就很难做出准确的选择和判断。哪一些房地产知识是消费者们所需要明确掌握的呢？就让小胖为你一一道来。

　　1、建筑容积率：

　　是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。简而言之，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般高层住宅容积率不超过5.0，多层住宅不超过3.0，但由于土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　2、绿化率：

　　是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。对住户而言，绿化率越高，居住的舒适度也就越高。政府规定的小区绿化率标准是不得低于30%。

　　3、建筑面积：

　　建筑面积是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑面积是套内使用面积与公摊面积之和。大多数的楼盘户型图上使用的就是建筑面积，与使用面积是不同的，部分消费者在购房时容易产生误区。

　　4、套内使用面积：

　　是指每套住户门以内除墙体厚度外全部净面积的总和。跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的总和计入使用面积。内墙面装饰厚度均计入使用面积。

　　5、公摊面积/公摊系数：

　　公摊面积（公用建筑面积）是指各产权主体共同占有或者共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

　　公摊系数（公用建筑面积分摊系数）是指将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。关于公摊系数目前没有标准，依据项目开发商设计来确定。但一般情况下高层住宅为18%~26%，多层住宅为11%~16%。30层以上的住宅通常都会在25%以上。

　　通过以上五个参数，基本可以准确到掌握楼盘的情况，从而判定楼盘的定位是否符合你的需求。同时通过这些专业术语也能避免在购房过程中产生误区。

　　第二步、明确购房需求，做好置业规划

       在到售楼部实地看房之前，做为消费者您得明确认识到自己的需求是什么？是刚需购置？品质提升？或是理财投资等。同时必须要有一个准确的消费预算。理性和有规划的消费是购房必要的前提，应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定合适自己的楼盘。

第三步、旁敲侧击，眼见为实

       那明确了自己的购房意向，接下来就得到售楼现场去看一看了。根据了解上述第一步的参数对照，了解楼盘的实际情况后，您还得注意一下几个方面。

　　1、开发商实力

　　在售楼部，销售代理商都会给您看到楼盘最好的一面，包括：售楼部整体形象、置业顾问形象礼仪、精装样板房等等。这些点确实是可以体现出一个楼旁的营销实力，但这些远远不够。在购房的过程中，您还得了解开发商的实力，可以通过当地专业的网站关键字搜索、专业刊物进行了解，当然您也可以通过开发商以往的业绩、市占率、工程进度等方面综合判断其实力。

　　2、看五证

　　这五证分别指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）。只有具备了这五证，开发商有开发土地和销售房子的权利。

　　3、考察楼盘配套及相关附加信息

　　购房前考察时不妨多了解楼盘、小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所、超市、银行、农贸市场等综合设施情况，并应了解楼盘、小区物业服务，以判断楼盘、小区标准是否符合自己的要求。此外，停车位也是应当了解的重要内容，必要时应当索取相关资料及文字承诺。

　　第四步、户型选择

       好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。看一个户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择；厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。

　　此外，朝向问题也要注意。一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的异味，从而改善住宅的室内环境，有利身心健康。房屋的朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。客厅、卧室朝向重要。

　　动静分区的目的是为了提供一个温馨、亲切、舒适的家居环境。按照生活起居方便的要求，比如：卧室位置要深一些、卫生间与主卧室的位置要近一些、厨房和餐厅好相连、客厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。牢记：没有好的户型，只有适合自己的户型！

　　依照以上这四个步骤，相信您一定可以选出一套适合您的理想型住房。对普通老百姓而言，一辈子买房的机会就那么几次，所以，选好房是一个很重要的事情。