个人房贷“量跌价升” 刚需怎么满足?——从上市公司中报看房贷和房地产市场走势

　　个人住房按揭贷款，是楼市晴雨表之一。记者梳理上市银行半年报发现，当前个人房贷呈现“规模降”“利率升”的特点。房贷收缩对购房者有哪些影响?促进楼市降温的同时如何满足刚需的合理需求?未来个人房贷走势如何?

　　个人房贷市场出现了哪些变化?

  由于风险低，房贷一直以来都是银行眼中的“香饽饽”。去年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占全国新增贷款的比重达到45%。而这一势头目前正在发生改变。

　　梳理上市银行刚刚发布的半年报可以发现，多家银行的个人住房贷款增速在放缓。截至上半年末，中信银行个人房贷余额4825亿元，增长占全部个人贷款增量的比重比上年减少16.6个百分点;浦发银行个人房贷余额5096亿元，占全部个人贷款的比重比去年末降低3.62个百分点;招商银行个人住房贷款余额7999亿元，较上年末增长11.05%，增速放缓。

　　从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局副局长蒋平表示，近几个月北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份的发放金额较3月下降约三成。

　　不仅规模缩减，以前司空见惯的房贷利率折扣也难觅踪影。中信银行半年报显示，上半年新发放住房按揭贷款加权平均利率4.55%，比上年提升0.09个百分点。

　　记者从广州、深圳等地的多家商业银行了解到，大部分银行首套房贷利率维持在基准至上浮10%的水平，二套房贷款利率则上浮10%至30%不等。

　　“融360”发布的报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升2.25%，同比上升12.38%。

　　房屋中介机构明显感受到部分银行房贷“额度降”“放款慢”。“自6月份以来，银行放款速度明显放缓，有的客户等了三个月贷款还没有下来。”中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理郑叔伦说。

　　房贷收紧，会否误伤“刚需”?

  额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加购房者的压力。

　　刚刚在广州购买首套房的吴小姐告诉记者，她在7月底向一家称可提供95折贷款的银行提交了贷款申请，但层层审批后，银行在8月中旬告知她折扣无法落实，且利率上浮5%。这意味着，180万元的贷款，按照等额本息还款法，贷款期限25年计算，利率上浮后，吴小姐要多还15万元的利息，每月月供增加511元。

　　不仅是利率的上浮，首付比例的提高对购房者来说也是不小的压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于当前部分城市采取“认房又认贷”的政策，很多在老家已经购房的群体，到大城市继续购房，首付比例就会很高，如果利率也同时提高，对这类刚需群体来说压力不小。

　　房贷利率尤其首套房利率的提高，会否“误伤”刚需?中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年以来，在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。

　　“房贷利率的提高，不能简单看做是房地产调控政策的影响，这和整个市场环境有关。”曾刚说，“目前来看，保护刚需，主要是保障对刚需贷款规模的供给，让商业银行以较低的利率水平向刚需放贷不具有商业可持续性。”他说。

　　事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。银监会政策研究局副局长徐洁勤表示，要牢牢把握住住房居住属性，分类调控，因地因城施策，督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自住和进城人群购房需求等。

　　北京银监局发布的数据显示，今年6月发放的个人住房贷款中，对无房群体发放的贷款金额占比83.11%、贷款户数占比81.17%，两项占比均环比明显提高。

　　楼市调控持续，房贷怎么走?

 　在各项调控政策持续作用下，房地产市场已现降温态势。7月份，国家统计局监测的全国15个热点城市中，有10个城市新建商品住宅价格下降或持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.2个百分点。

　　严跃进表示，各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求会产生明显的抑制作用。而对一些有着迫切改善性需求的购房群体来说，高房价依然是不能承受之重。

　　准备生二胎的北京刘女士告诉记者，家里的常住人口未来不会少于6人，现在87平方米的住房不够住。但如果再买房，每月固定支出得将近3万元，着实有些承受不起。

　　曾刚表示，今年房贷增速较去年会有大幅放缓，一方面和房地产调控有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。“实际上，不考虑监管部门的指导要求，从自身收益和流动性管理的角度出发，银行也会主动进行资产配置的调整。”他表示，在资金成本上升、负债期限越来越短的情况下，银行发放收益率不高、期限长的住房按揭贷款的意愿在下降。

　　房地产调控是一盘大棋局，金融手段只是工具之一。专家表示，政府各部门应协同发力推进房地产市场长效机制建设，住房、土地、金融、财税、租赁等配套改革要组合发力，共同推动房地产市场平稳健康发展。

新闻编辑：胡逸