下半年楼市四大猜想：政策持续收紧 稳中有升

　　闲置土地处置与预售款监管或有实质进展

　　政策无疑是影响楼市的重要外部因素，从国家的宏观调控到地方的实施细则，每一次政策变动在给楼市带来波动的同时，也在撩拨着开发商和购房者的神经。

　　从目前的政策环境来看，国家层面正在研究楼市调控的长效机制，短期看调控放松的可能性不大。

　　从本地层面来看，自6月1日对商品房买卖合同进行修改后，下半年可能出台的政策主要有闲置土地处置和预售资金监管两个。

　　其中，《中山市闲置土地处置办法》今年上半年已正式出台，笔者从中山市国土资源局获悉，该局今年上半年重点进行了核查认定工作，下半年将全力推进闲置土地的处置工作，以群众反映强烈、社会影响大、占地面积广的闲置土地为突破口，以“一地一策”方式，稳步推进闲置土地处置工作。

　　国土局表示目前正对《中山市商品房预售款监管暂行办法》(初稿)进行修改完善，并将按照规范性文件的有关程序报批，经批准后实施。

　　对闲置土地的处置如果能真正加大力度执行，将会促使开发商加快开发和报建，有更多产品推向市场，并终影响供求关系及房价走势。而对预售款的监管，在让市场更加规范的同时，也将对房地产开发模式产生更深远的影响。

　　供地量增成交量涨地价逐步上升

　　中山中原认为，商住与商业办公用地的成交价土地相当于房地产业的原材料。受调控影响，中山市土地市场挂牌量从2011年开始持续下滑，成交也相当清淡，但今年以来这种趋势有所改变。

　　本周一，中山市国土资源局公布了第二季度土地公开交易成交业务数据，虽然成交面积环比下降36%，但平均单价却上涨了近九成。从整个上半年的土地市场来看，挂牌量和成交量均不突出，商住地成交主要是坦洲十四村地王和石岐区“海头”地块。

　　进入7月以来，土地市场有明显活跃的趋势。先是坦洲溢价111%又拍出了一块5亿元的 “地王”，接着黄圃镇又推出4块总面积近500亩，总价9.27亿元的商住地，近日火炬开发区又挂出总价3亿多元的近200亩商住地。

　　中山中原业务发展中心高级总监植建军表示，虽然上半年土地价格飙涨与“地王”拉高有关，有一定的特殊性，但从趋势上来看，土地价格始终是上涨的。

　　中山中原的统计显示，上半年仅完成全年供地计划的21%。中山中原预计下半年中山的土地供应量将会增加，而从近期土地市场成交来看，说明开发商对特定区域的优质地块还是比较青睐，只要价格适中，也会主动出击拿地。

　　购房者价格预期有调整房价稳步上涨

　　今年上半年成交大涨的同时房价也在稳步上升，上半年一手住宅均价为5636元/m2，比去年上半年上涨了11.2%，比去年下半年上涨了5%。上半年各月房价虽然涨跌互现，但总体依然是稳中有升，并在6月份达到限价以来高点5736元/㎡。

　　从去年底以来，开发商的促销力度也在明显减弱。世联地产中山市场研报认为，目前价格坚挺，经过上半年的火热成交后，购房者的价格预期将有所调整。

　　而中山中原也认为，随着下半年中大面积的单位供应增加和改善型客户比例增加，相应的成交价格也随之上涨，整体成交价格将保持在6200元/平方米以上，环比去年上涨幅度为10%左右。

　　供应量持续高位改善型产品占比增加

　　除了政策面的影响外，供求关系是影响楼市走势的根本因素。长期以来中山楼市一直呈现供求两旺的局面，一方面供应量居高不下，另一方面成交量在珠三角也名列前茅。

　　今年上半年延续了去年下半年以来的回暖走势，上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多，相比去年下半年也有6%左右的升幅。中山中原的统计数据显示，2013年上半年住宅存量为48047套，与去年末相比下降了14%。

　　成交量大增也带动开发商加大了供货力度，中山中原认为，下半年市场供应将会出现一个较大的增幅，住宅的存量将一改上半年下降的情况出现上涨。

　　而从需求角度来看，中山中原认为，由于上半年大量地消耗了刚需型客户，并随着下半年市场供应的产品比例也偏向改善型产品的趋势，预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加;由于改善型客户增加，他们更追求产品的品质，因此，品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。